南海市中旅集团公司诉讼广州市新建业物业管理有限公司物业管理费纠纷案
(2003)穗中法民四终字第215号
广州市中级人民法院民事判决书
(2003)穗中法民四终字第215号
上诉人（原审被告）：南海市中旅集团公司（以下简称：南海中旅公司），住所地：广东省南海市西樵山渡假区。
法定代表人：肖某，公司董事长。
委托代理人：叶常发，男，该公司职员，住广东省佛山市省纺织工业学校路1号。
被上诉人（原审原告）：广州市新建业物业管理有限公司（以下简称：新建业公司），住所地：广州市中山五路193－215号百汇广场10楼。
法定代表人：罗某，公司总经理。
委托代理人：陈远乐，广东广信律师事务所律师。
委托代理人：陈广鹏，广东广信律师事务所律师助理。
原审第三人：广州市惠城房地产发展有限公司（以下简称：惠城公司），住所地：广州市沙面南街50号夜明珠酒店405室。
法定代表人：邝建洪，公司董事长。
委托代理人：杨瑞林，男，该公司职员，通讯地址同公司。
上诉人南海市中旅集团公司因物业管理费纠纷一案，不服广州市荔湾区人民法院(2002)荔法房初字第573号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审认为，被告与第三人签订的《房地产预售契约》及其附件是双方当事人的真实意思表示，且其内容没有违反国家法律的禁止性规定，是合法有效的。而且在《广东省物业管理条例》颁布实施前，被告与第三人在上述契约附件中已对物业管理问题有明确约定，该条款对双方当事人均有约束力。第三人依据该条款有权指定物业管理公司对惠城花园进行管理。现第三人委托原告管理惠城花园，没有违反其与被告在上述契约及附件中的约定，原告已取得《广州市物业管理企业资质证书》及《广东省经营服务性收费许可证》，具备物业管理的合法资质，其根据第三人的委托对惠城花园实行物业管理，履行了物业管理义务，按照权利义务对等的原则，原告有权收取物业管理费。现原告自愿将收费标准降至8元/平方米，是可行的。被告已收取了商铺的钥匙并享受原告提供的物业管理服务，应向原告支付相关费用。被告以与原告没有直接法律关系且第三人没有取得综合验收手续为由，不同意支付管理费，与契约附件的约定不符，违反了公平、诚实信用的原则，不予支持。被告与第三人之间的债权债务关系，应另案处理。至于滞纳金，由于原、被告双方对此没有约定，故对原告该请求不予支持。据此，原审法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，作出判决如下：一、被告南海市中旅集团公司自本判决发生法律效力之日起10日内，向原告广州市新建业物业管理有限公司交纳从1999年10月至 2001年9月15日的物业管理费8018.33元。二、驳回原告广州市新建业物业管理有限公司的其它诉讼请求。本案受理费444元，由原告负担113元，被告负担331元。
判后，南海市中旅集团公司不服向本院提起上诉称，一、原判认定事实不清，未能查清物业是否通过综合验收。二、被上诉人系受原审第三人的委托而实施物业管理，上诉人因此有权选择委托人（原审第三人）为合同相对人。三、上诉人对被上诉人的委托人（建设单位）享有巨额债权并愿意进行部分抵销。本案所涉及的案件没有经过综合验收。根据法律规定，综合验收是法律法规一贯强调必须具备的条件，根据国务院城市房地产开发经营管理条例第17条规定：“经过验收才能交付使用。”1995年1月26日建设部的城市房地产经营管理办法第16条规定与国务院的规定一致，1998年12月23日的广州市政府颁布的广州市住宅小区综合验收管理办法第14条也同样如此规定。以及建设部关于加强房地产经营管理提高商品房质量的通知第3条也同样规定。综上所述，必须经过综合验收才能交付使用，未经综合验收不能交付使用。因此，上诉人要说明的是被上诉人的楼宇不具备条件交付使用，被上诉人所交付的房屋是不合法的，也是违约的，应视为其没有交付使用。由于综合验收没有办，根据广州市政府的《广州市新建物业住宅小区管理办法》第2条以及98年生效的《广东省物业管理条例》第20条也规定了物业竣工以后综合验收之前的物业管理费应由发展商负责即本案第三人负担。由于前期物业管理费用由第三人负担，因此本案上诉人与原审第三人签订的《物业管理委托合同》，该合同只能约束原审第三人和被上诉人，不能直接约束到上诉人。原判认为上诉人已经同意原审第三人授权给广州市新建业物业管理有限公司收取物业管理费是错误的。另外，《物业管理委托合同》是广州市新建业物业管理有限公司以原审第三人的名义签订的，因此该合同不能约束到上诉人。另外，上诉人承担的物业管理费只能向原审第三人履行，由于上诉人与被上诉人没有直接的关系，因此上诉人只能向原审第三人缴纳该物业管理费。原判忽视了其的抗辩理由，上诉人选择第三人（物业管理的委托人）为合同相对人，并对本案债务进行抵销的权利应当受到法律保护。要求撤销原审判决，驳回被上诉人的全部诉讼请求。
