怎样处理好物业管理企业与业主的关系 小区停车位归谁所有？

　　李福霞，厦门房产纠纷律师，现执业于广东伟伦(仲恺)律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的

　　李福霞，厦门房产纠纷律师，现执业于辽宁大东律师事务所，具有深厚的法学理论功底及司法操作经验。诚实信用，勤勉敬业，以“实现当事人利益最大化”为服务宗旨。办案认真负责，精益求精，业务功底扎实，语言表达流畅、思维敏捷，具有良好的沟通协调和谈判辩护能力。受人之托、忠人之事、不畏艰险、奋力拼争，愿尽自己的所能，为当事人提供最好的法律服务。不敢承诺案件的最终结果，但敢承诺办案尽心竭力!

怎样处理好物业管理企业与业主的关系

　　以辩证的眼光来看，物业管理公司与业主之间矛盾的出现，不能完全归咎于其中一方，任何一方的不规范行为和举动，都有可能导致在物业管理活动中出现矛盾。因此，在物业管理这一;矛盾共生体;的活动中，处理好物业管理企业与业主的关系尤为重要，既可以防止矛盾激化升级，又有利于行业的健康发展。

　　一、明确双方定位，利益共享关于物业管理企业与业主之间的关系，在总体层面上， 中已确认了两者是两个独立平等的民事主体;在经济层面上，是两个合同当事人的平等关系;在劳动关系层面上，是服务与被服务的平等关系;但是在社会层面上，人们受旧的传统思维影响，在观念上使得双方原本平等关系的地位产生错位，部分业主采取了拒绝的态度，给物业管理活动增加了困扰。因此，明确双方的定位，是处理好物业管理企业与业主关系的前提。

　　由于部分业主尚未建立个人资产经营理念，没有体会到资产统筹经营的实惠，再加上业主经济意识上存在较大的差异性，部分业主较看重个人的既得利益，漠视长远的、公众的利益，造成推广;合伙经营;理念的困难。一般物业管理企业只好将大部份精力和财力放在业主个人感受服务上，而放在实现;共同利益;目标上的精力与财力远远不够，遇到素质不高的业主的非理维权和无理要求，物业管理企业又常处于;被动挨打;的境地。同时，一些物业管理企业对;合伙经营;、;合作伙伴;概念上也认识不足，追求短期利益，仅实行一般意义上的服务与管理。因此，双方都应清楚地认识到，在物业管理活动中，双方都处在同一个;利益共同体; 中，是合作伙伴，应该同舟共济，互为依存，合作建立一个双方都能接受的;利益共同点;。互惠互利才是双方利益的根本所在。

　　二、建立互信机制，共存共荣三、促成交流沟通，完善法制2. 梁柱， ，中国经济出版社， 2003.8

小区停车位归谁所有？

　　一、住宅小区各种类型车位的权属情况

　　1.小区地下产权车位，系在小区地下空间中，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位。物权法第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该部分车位符合物权法要求的专有部分规定，归属于车位的建造单位或车位的购买人。小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位，并办理完毕权属转移登记手续后，即可成为车位的专有产权人。

　　2.小区的地下人防车位，属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。物权法第五十二条规定，国防资产属于国家所有。第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。

　　3.小区地上车位，建造于小区地上空间，是为了满足临时停放车辆而设置的车位。地上车位又分两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位，一种是开发商在规划外新增车位。物权法第七十四条第三款规定：;占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。;而第六条进一步明确规定：;建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。;因此，建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有;建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地，则属于小区业主共有。

　　二、小区的绿地要建停车位，由谁说了算

　　小区的业主有权决定把绿地改建为停车场，但要由所有业主共同决定。具体而言，要经过专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。

　　三、物业公司凭什么收停车费

　　关于收取停车费，基本就是只有两种性质：一为土地使用费;一为保管费用;

　　1、土地使用费：小区内的道路、绿地、公用设施、物业服务用房以及车位属于全体业主共有。包括小区的道路位置都属于全体业主，作为物业公司，你不具有所有权，说白了，根本就不是你的东西，你凭什么收取使用费

　　2、保管费：保管费的2个原则，一是自愿，二是签署委托保管合同。请问物业，你凭什么强迫业务委托你保管。即使让你委托保管车辆，你要承担那些责任和业务，这个是需要签订委托服务合同的。若车子在小区发生刮擦、划痕，你作为收费方，承担什么责任提供哪些赔偿

　　四、物业公司收停车费的主体有合法性吗

　　物业公司是全体业主雇佣的小区服务单位，哪个部门或个人赋予你向不属于你的用地收取停车费

　　1、请出示对本小区由公安机关审批的;停车场许可证;;

　　2、请出示你们的收费许可证：按照物业管理办法要求，你们必须出示物价部门核定的收费的许可和相关批文;

　　3、本小区车位属于全体业主共有，收取的停车费应归全体业主所有，请你们出示小区公共收益分配方案。